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新加坡裕廊集团提供租金回扣 工业房地产投资信托风险加剧

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新加坡裕廊集团(JTC)今年为油气与岸外海事业租户提供3%至10%租金回扣,证券分析师认为这会对工业厂房的租金构成一定下调压力,原本前景不受看好的工业房地产投资信托(REIT),如今风险进一步加剧。

星展集团研究分析师陈伟祥接受《联合早报》访问时说,裕廊集团的这项举措,对工业REIT的租金收入肯定会造成一定压力。

然而,这项租金回扣只限于今年,若以一般三年为期的租约来看,等于租金一年下调1%至3%,这还是工业REIT可以应付的水平。

新加坡工业REIT的两大巨头腾飞房地产投资信托(Ascendas REIT)和丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust),去年租金表现都备受考验。然而陈伟祥认为,这两只REIT在油气与岸外海事方面的租户相对少,而且租户相当多元化,冲击应该有限。

腾飞REIT去年第二季的租金同比只取得0.9%的低增长。集团说,经济放缓会影响需求,新加坡的工业房地产市场还是备受挑战。丰树工业信托第二季租金同比增长也持平,并预测今年租金表现可能受租用率下跌所打击。管理层也强调,保持现金流比维持租金水平更重要。

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马来亚银行金英证券分析师何家兴受访时说,按照目前的情势,以新加坡市场为主但房地产组合没有涵盖高增长领域如科学园的REIT风险最高,包括剑桥工业信托(Cambridge Industrial Trust)、胜宝工业信托(Sabana REIT)和宝泽安保资本工业房地产信托 (AIMS AMP Capital Industrial REIT)。

以领域细分方面,陈伟祥和何家兴皆最看好办公楼REIT。何家兴指出,市场已把接下来18个月的供应量增加考虑在内,因此目前办公楼REIT的估值相当低,料2018年初触底,因此可考虑在现阶段买入。

华侨投资研究分析师王德清则认为,办公楼供应过剩的情况,没有之前所担忧的那么糟糕。

个别REIT方面,陈伟祥首选腾飞REIT(目标价2.65元)、吉宝房地产信(Keppel REIT,目标价1.23元)和丰树商业信托(MCT,目标价1.62元);小型股的首选是星狮物流工业信托(简称FLT,目标价1.10元)和吉宝数据中心房地产投资信托(Keppel DC REIT,目标价1.33元)。

何家兴最看好凯德商务产业信托(CCT,目标价1.81元)和吉宝房地产信托(目标价1.21元)。王德清也给予腾飞REIT“买入”评级,合理价是2.67元。

根据莱坊(Knight Frank)的报告,全岛工业房地产整体租金去年第三季环比滑落1.2%,先驱/大士工业区的跌幅最高,达9.6%。那一带较大型油气业者从新加坡转移阵地到吉隆坡,这将对提供支援的小型业者带来冲击,空置厂房预料会增加,尤其是的1500平方英尺或更小的厂房。

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