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新加坡抵押逼售房地产 增逾三成创新高

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新加坡出租市场疲弱加上利率上扬等因素,造成今年抵押逼售(mortgagee sale)的房地产增加超过三成至334个,创下六年来新高。当中定锤成交的抵押逼售房地产数目,也比去年高出近三成。

事实上,今年拍卖市场的总成交量与总额,主要由抵押逼售带动。其中,成交的抵押逼售房地产数目,占总成交房地产数目的七成。

仲量联行(JLL)拍卖部主管莫思思接受《联合早报》访问时说:“油气业陷入困境、出租市场疲弱,以及利率持续上扬,都是造成抵押逼售增加的原因。”

今年整体拍卖市场也比去年更热闹。分析师指出,房地产市场改善,尤其是私宅市场的集体出售掀起热潮与政府售地反应热烈,带动房地产拍卖市场的买气。

根据仲量联行提供的数据,供拍卖的房地产比去年增加1.6%至720个,私宅占54%,工业房地产、零售店面与办公楼分别占23%、18%与4%。

至于在拍卖会上成交的各类房地产共有45个,比去年高出近10%。当中私宅单位最多,共33个。拍卖成交总额1亿零335万元,比去年高出9.4%。

在成交的抵押逼售私宅当中,有一个有地私宅突破600万元价位,成为今年成交价最高的房地产。今年7月,位于直落古楼(Telok Kurau)G巷的80号洋房以650万元高价易主。

以上拍卖数据包括重复进入拍卖市场的房地产,但扣除了原本打算拍卖,但却在拍卖会之前临时撤出或通过私下交易售出的房地产。

展望来年的拍卖市场,分析师认为,由于楼市看涨,那些原本打算在拍卖市场求售的屋主可能会按兵不动,而买家则会积极进场。

此外,利率上扬也可能打击到持守能力不足的屋主,造成抵押逼售增加。

莱坊(Knight Frank)拍卖部董事兼主管李秀萍说:“如果商业与就业情绪进一步恶化,加上即将接任美国联邦储备局局主席的鲍威尔(Jerome Powell)有意在2018年三次加息,可能大幅度影响金融与货币收紧,致使更多房地产到拍卖市场求售。”

分析师:加息风险或造成抵押逼售增加

她预料,来自加息的风险可能造成抵押逼售增加,而屋主在拍卖市场求售的私宅单位则可能会下滑。

“更多屋主预料刷新纪录的集体出售标价与政府售地价格将可能推高房价,而不把房子放到拍卖市场售卖。”

戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳指出,随着市场复苏,屋主会先尝试通过私下交易卖屋。

莫思思认为,屋主在来年仍然会以拍卖市场为争取买家的平台,买家对抵押逼售的房地产的兴趣也会增加。她预料,随着私宅市场情绪好转,将有更多买家进场,促使明年的成交额走高介于5%至10%。

屋主降价求售 买家趁机“捡便宜货”

综合分析师提供的资料,拍卖市场中不乏成交价比当初屋主的买价低许多的房地产,因此一些买家也抱着“捡便宜货”的心态到拍卖市场一探究竟。

ERA产业主要执行员林东荣说:“(这些买家)许多都是投资者。如果他们能以低价购得,他们将能够在出租房子时提高回报率。此外,在市场复苏时,他们房子的价值也更有上行的潜力。”

其中一个折价最大的房子,是于10月以165万元在拍卖市场成交的Altez公寓的一个38楼单位。该公寓位于丹戎巴葛,前屋主在2010年以近224万元购得该单位。拍卖价比当初的买价低了36%。

据本报了解,该单位属于抵押拍卖,由仲量联行成功拍卖,是一个面海的单卧房单位,面积861平方英尺。

根据仲量联行提供的资料,其他大幅度折价成交的私宅还包括瑞吉居(St Regis Residences)、齐顿通道(Chiltern Drive) 27号、乐意居(The Trillium)与佳丽比园(Carribean at Keppel Bay),比前屋主当年的买价低了介于26万元至173万元不等。

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