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房贷应再融资?

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购屋是许多人一生中最重要的决策,除了地点和价格要慎重考虑、小心斟酌之外,贷款利率的涨跌波动更须时时关注,因为找到最划算的配套,往往能省下不少利息,把买屋成本降到最低。

M和妻子两年前以50万元买下一个四房式转售组屋单位,贷款38万元,选择了SIBOR浮动利率配套,分35年偿还。

如今,房贷已进入第三年,利率是SIBOR(目前约0.40%)+0.90%,即1.30%,每月偿还1127元,虽然比头两年略高,但相差不到40元,感觉上不痛不痒。

可是,美国联邦储备局去年12月19日宣布从今年1月开始削减QE3的规模,M就一直在盘算着:万一利率开始上扬,接下来的房贷还款说不定会显著增加。

利率真的开始上扬了吗?从12月19日至今一个月,三个月的新元SIBOR利率只略微上扬0.4个基点,达0.40503%,但仍是两年来最高水平。

经济师:浮动利率料近两年变动不大

渣打银行经济师李伟虢受访时表示,虽然量化宽松已开始缩减规模,不过他预期联邦基金利率(fed fund rate)最快也要到2015年底才开始上扬,因此SIBOR估计在这期间的变动不大,渣打银行对SIBOR的12个月展望到目前仍是0.40%。

李伟虢指出,从历史数据看,SIBOR跟美国短期利率的走势基本一致,除非本地银行体系出现重大危机,导致银行间的流动性紧缩,SIBOR才可能暴涨。不过,本地金融机构的财务和资金状况都很稳健,发生流动性危机的可能性微乎其微。

至于SIBOR配套的息差(spread),据鑫盟理财顾问公司(Financial Alliance)财务规划董事郑永平的观察,过去一年来已有所上扬。他说:“一年前,市场上还能找到SIBOR+0.75%的配套,但目前大多配套都涨到+0.85%或+0.90%了,不排除银行接下来会继续慢慢地往上加。”

李伟虢则表示,SIBOR配套的息差应该会持稳,一个可能推高的因素是,如果经济环境不好,影响到国人的整体还贷能力,银行可能基于整体信贷风险上升而将息差提高,但这个风险也很小。

从目前种种因素看,SIBOR在未来一两年似乎不会上扬太多。让M头痛的问题是:现在就锁定固定利率配套,进行再融资,是否划算?

据鑫盟理财顾问的资料,目前市场上利率最低,又不附带额外条件的三年固定利率配套有两个,第一个是三年统一利率1.48%,另一个则逐年递增,第一年1.25%、第二年1.45%、第三年1.55%。

如果M选择(甲),至少第一年的利率会较高,但差别不到0.2个百分点,如果选择(乙),则第一年利率较低,之后两年可能较高,但跟目前配套的利率差别也不到0.3个百分点。

郑永平认为,从风险回报成不成比例的角度看,M应该再融资,转换成固定利率配套,犯不着为了少付0.2%到0.3%的利息,去冒SIBOR在今后三年可能显著上扬的风险,而且SIBOR这两年来已经从低于0.35%,逐步涨到高于0.40%,走势上行。

再融资时贷款条件已今非昔比

不过,M如果这时要再融资,贷款条件已今非昔比。两年前,由于M的妻子还不到30岁,银行甚至允许他们把贷款期拉长到40年,不过他们最终选择了35年。

此后,金融管理局已在2012年10月将贷款期条例收紧,如果超过30年,或跨越65岁退休年龄,最多只能贷款房价的60%;接着,金管局在去年6月推出房贷总偿债率(TDSR)条例时,也规定金融机构必须使用联合贷款人的收入加权平均年龄来计算贷款期顶限。

M今年37岁,妻子30岁,按3比2的收入比例计算,两人的平均年龄是34岁。在新条例下,如果贷款30年,并没有超过65岁顶限,能借80%;如果超过30年,最多只能贷款房价的60%。这意味着M还得自掏现金填补新旧房贷的落差。

夫妇俩原本的贷款已还了两年,贷款本金还剩约36万2000元。如果贷款30年,选择(甲),由于利率较高、贷款期较短,因此每月还款额将从1125元增至1246元,多了10%;如果选择(乙),虽然利率较低,但贷款期较短,每月还款额也将增至1207元,多了7%。(见图表二)

再融资须遵守一些新条例

既然每月还款显著增加,M还该不该选择再融资,把利率固定下来?

郑永平认为,如果还款增幅在可负担范围,M还是该选择再融资,如果让原本的贷款继续延续,万一SIBOR过后显著提高,到时再要找固定利率配套,利率肯定会更高;而且,把贷款期缩短到30年,也能节省更多利息成本,长期来看更为明智。

理财专家也提醒M,如今要进行再融资,还有一个新条例必须考量,即去年1月推出的每月偿还贷款比率(MSR)不得超过月入30%的条例。

夫妇俩的总月入为8000元,如果再融资36万2000元,以3.5%利率计算的每月还款为1626元,并没有触及30%顶限。

还须计算其他贷款和债务

确定符合MSR条例之后,还有TDSR条例须符合,M得进一步计算自己的其他贷款和债务,包括车贷、个人贷款、信用卡债,加上新房贷的每月还款额,有没有超过总月入的60%,即4800元。如果一切条件符合,应可顺利完成房贷再融资。

目前,市面上也有一个专供组屋贷款者的浮动利率配套,即长达8年的SIBOR+1.48%,虽然息差(spread)较大,但最高利率限制在2.50%,也就是说在未来八年内,无论SIBOR升到多高,最高利率都是2.50%。

郑永平表示,相较于一般的SIBOR配套,这个配套前期的利率确实较高,不过整个八年的利率顶限在2.5%,对打算长期持有组屋的人来说,是个稳当的选择。

不过,如果打算在几年内提升或搬迁的话,就没必要付较高的利息,而且一旦在贷款期内脱售房产,提前终止房贷,还得支付相当于剩余本金1.5%的罚款。

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